Дмитрий Самойлов, адвокат,начальник Международно-правового отдела "Аврора Консалтинг"
1. Условия международного налогообложения реализации земельного участка.
В соответствии с действующим украинским налоговым законодательством, а именно в соответствии с подпунктом д) пункта 13.1. , пунктом 13.2. статьи 13 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», доходы от реализации недвижимости, расположенной на территории Украины, которая принадлежит нерезиденту Украины, подлежат налогообложению на территории Украины по ставке 15% (как налог на доход у источника – репатриационный налог).
Кроме этого, в соответствии с принципами международного налогового права, закрепленными в соответствующих нормах двусторонних международных договоров об избежании двойного налогообложения (включая международные договора, заключенные Украиной) – доход, полученный от недвижимости, расположенной на территории одного государства лицом – резидентом другого государства в обязательном порядке облагается налогом на доход у источника (репатриационным налогом) на территории юрисдикции, где расположена такая недвижимость.
Таким образом, в международном налоговом праве применяется коллизионная привязка к налоговому праву территории, где расположена такая недвижимость.
Международное налоговое право предусматривает несколько видов налогов, связанных с недвижимостью:
- налог на прибыль (возникает в большинстве случаев при получении дохода от недвижимости – продажа, аренда, лизинг и др.).
Данный налог может уплачиваться в форме налога на доход у источника (репатриационного налога) в случае, если недвижимостью на территории одной юрисдикции владеет лицо – резидент другой юрисдикции;
- налог на прирост капитала – возникает при увеличении стоимости недвижимости или, в некоторых случаях, при реализации недвижимости. Например, при реализации недвижимости, расположенной на территории Кипра или реализации корпоративных прав на компанию, владеющую недвижимостью, расположенной на территории Кипра – взимается налог на прирост капитала в размере 20% (учитывая, что налог на прибыль на территории Кипра составляет – 10%);
- налог на имущество – взимается в некоторых юрисдикциях касательно владения недвижимости;
- налог на реализацию недвижимости.
2. Условия осуществления международной налоговой оптимизации.
Как уже отмечалось, по общему правилу, доход, связанный с недвижимостью, находящейся на территории определенной юрисдикции считается полученным из источников данной юрисдикции и следовательно нерезидент должен уплатить налог на прибыль в форме налога на доход у источника.
В отношении оптимизации налогообложения дохода, связанного с недвижимостью возможно применение следующих способов.
1. Применение низких налоговых ставок налога на прибыль.
Например, на Украине применяется ставка корпоративного налога на прибыль – 25% /налог на доход у источника – 15%, в Европе существуют страны с более низким налогом на прибыль – Черногория – 9%, Швейцария – федеральный корпоративный налог на прибыль составляет 8,5%.
2. Использование инвестиционных структур – инвестиционных фондов.
В некоторых юрисдикциях предусмотрено либо полное налоговое освобождение, либо предоставление существенных налоговых льгот инвестиционным фондам в отношении их инвестиционной прибыли (как пример можно привести украинские институты совместного инвестирования).
3. Максимально полное освобождение от налогообложения.
Законодательство некоторых юрисдикций не предусматривает взимание налога на доход у источника при реализации недвижимости нерезидентом такой юрисдикции. К таким странам можно отнести Данию, Кипр, Венгрию, Исландию, Лихтенштейн, Люксембург, Монако, Нидерланды, Норвегия, Швеция и др.
Таким образом, если нерезидент данных стран будет продавать недвижимость, расположенную на территории таких стран (и при отсутствии двустороннего договора об избежании двойного налогообложения) – у такого Продавца не будет возникать налоговых обязательств на территории нахождения недвижимости.
А если при этом лицо – Продавец будет учреждено на территории нерезидентной юрисдикции или на территории страны с территориальной системой налогообложения (где подлежит налогообложению только прибыль, полученная из национальных источников) – то в данном случае также не будет налога на прибыль и у Продавца.
