|
|
|
 |
|
Дмитрий Самойлов, адвокат, начальник Международно-правового отдела
«Аврора Консалтинг»
Международно-правовые аспекты владения и распоряжения коммерческой недвижимостью.
На сегодняшний день недвижимость по-прежнему является достаточно актуальным и привлекательным объектом финансовых вложений, имеющим довольно стабильную стоимость и высокую рентабельность на международном коммерческом рынке.
В данной статье мы рассмотрим практические вопросы приобретения и реализации недвижимости, находящейся на территории иностранных юрисдикций, а также вопросы налогообложения.
Украинское законодательство закрепляет (полно или частично) понятие «недвижимое имущество» в нескольких законодательных актах (в частности – Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.1992 №2269-XII, Закон Украины «О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности» от 03.03.1998 №147/98, Хозяйственный кодекс Украины, Гражданский кодекс Украины, Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» от 22.05.2003 №889-IV, Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 №898-IV).
По общему правилу к недвижимости относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Кроме этого, режим недвижимости может быть распространен на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
В соответствии с нормами международного права (нормами иностранных юрисдикций) к недвижимости (Immovable Property, Real Estate, Real Property) относятся земельные участки, здания и сооружения, а также права, которые относятся к такому имуществу. Кроме этого, в соответствии с нормами двусторонних международных договоров об избежании двойного налогообложения к недвижимости могут относиться корпоративные права на юридическое лицо, владеющее недвижимостью.
Возможность приобретения недвижимости, расположенной на территории иностранных юрисдикций.
На сегодняшний день, в зависимости от условий приобретения недвижимости со стороны нерезидента территории, на которой расположена такая недвижимость, можно выделить несколько групп иностранных юрисдикций:
а) юрисдикции полностью открытые для приобретения недвижимости – к такой категории относится большинство государств, законодательство которых беспрепятственно разрешает нерезидентам приобретать недвижимость, расположенную на территории такого государства.
б) юрисдикции, предполагающие согласовательно-уведомительную процедуру для приобретения недвижимости. В данных юрисдикциях нерезидент должен получить соответствующее разрешение или уведомить компетентные государственные органы такой юрисдикции.
Так, по законодательству Дании, лица (как физические, так и юридические) – нерезиденты Дании, которые планируют приобрести недвижимость, расположенную на территории Дании должны получить соответствующее разрешение Министерства юстиции.
В Австрии в соответствии с уставами всех девяти австрийских федеральных регионов (земель), с целью приобретения иностранцами (нерезидентами ЕС и Европейской Экономической Зоны) недвижимого имущества, расположенного на территории Австрии или акций компаний, имеющих в собственности недвижимое имущество, расположенное на территории Австрии, необходимо проинформировать и в большинстве случаев получить предварительное разрешение со стороны соответствующих региональных Комиссий по недвижимости. Как показывает практика, соответствующее разрешение необходимо в первую очередь для контролирующих акционеров (имеющих контрольный пакет акций), и оно почти всегда предоставляется, особенно, если такая недвижимость используется в целях осуществления коммерческой деятельности компании.
В Японии для приобретения недвижимости со стороны нерезидентов Японии требуется разрешение Министерства финансов.
в) юрисдикции, в которых существенно ограничено приобретение недвижимости со стороны некоторых видов юридических лиц.
В Португалии холдинговые компании могут приобретать и /или владеть недвижимостью только для следующих целей:
- недвижимость используется для главного офиса холдинговой компании;
- для учреждения компаний, в отношении которых холдинговая компания будет владеть 10 и более процентами права голоса на протяжении более чем 1-го года;
- когда такая недвижимость получена в порядке исполнительного производства в отношении должника;
- когда такая недвижимость получена в результате ликвидации и соответствующей передачи активов дочерней компании.
В соответствии с законодательством Мальты запрещено приобретение недвижимости, расположенной на территории Мальты, лицами – нерезидентами Мальты, за исключением приобретения недвижимости для размещения резидентной структуры (структурного подразделения, дочерней компании).
При этом при приобретении нерезидентом Мальты 25 и более процентов корпоративных прав компании – резидента Мальты, которая напрямую или косвенно владеет недвижимым имуществом, расположенным на территории Мальты – необходимо получить соответствующее разрешение от компетентных местных властей.
Такое же разрешение необходимо получить, если недвижимость, расположенную на территории Мальты желает приобрести компания – резидент Мальты, как минимум 25% уставного капитала которой принадлежит прямо или косвенно нерезиденту (нерезидентам) Мальты.
На территории Мексики компании – нерезиденты Мексики и компании, открытые для иностранного корпоративного участия не могут приобретать земельные и водные участки, расположенные на расстоянии менее чем 100 км от мексиканской границы, или на расстоянии менее чем 50 км от пляжа.
Юридическое лицо – резидент Мексики (даже если оно полностью контролируется иностранным лицом) может владеть недвижимостью, которая расположена в вышеназванных зонах только для осуществления промышленной, коммерческой или отельной деятельности. Однако для приобретения недвижимости в таких зонах необходимо пройти регистрацию в Министерстве иностранных дел.
В Индии иностранным лицам не разрешается приобретать недвижимость, расположенную на территории Индии, за исключением использования такой недвижимости для осуществления деятельности структурного подразделения на территории Индии, офиса или дочерней компании иностранного юридического лица (за исключением структуры, осуществляющей только взаимодействие, связь с иностранной компанией).
Нерезиденты Индии – физические лица могут приобрести недвижимость на территории Индии, только в соответствии со специализированным разрешением Резервного банка Индии (Центральный банк), а также для последующей реализации такого недвижимого имущества также требуется разрешение Резервного банка Индии.
Касательно некоторых классических нерезидентных зон (например, Белиз, Британские Виргинские острова, Доминика, Сейшельские острова, Сент-Винсент и Гренадины, Сент-Лусия и др.) юридические лица, которые полностью освобождаются от налогообложения (например, компании международного бизнеса) не могут иметь в собственности недвижимость, расположенную на территории данных юрисдикций, за исключением использования такой недвижимости для размещения офиса (и то в некоторых юрисдикциях разрешается только аренда такой недвижимости).
В Швейцарии компании, контролируемые нерезидентами Швейцарии, могут иметь в собственности только коммерческую недвижимость.
Таким образом, как мы видим, в некоторых государствах ограничена возможность приобретения недвижимости нерезидентами данного государства. Данное ограничение в некоторых случаях, возможно, обойти путем учреждения нерезидентом юрисдикции юридического лица, которое будет признаваться резидентом в данной юрисдикции, и данное юридическое лицо будет приобретать недвижимость, которой будет владеть нерезидент через владение корпоративными правами.
Налогообложение владения и реализации недвижимости.
По международному праву владение и распоряжение недвижимым имуществом может порождать следующие налоговые обязательства:
- налог на прирост капитала – возникает в случае приобретения недвижимости юридическим лицом, соответственного увеличения ее активов, а также ее последующей реализации. Например, на Кипре прирост капитала, связанный с распоряжением недвижимостью, расположенной на территории Кипра облагается налогом по ставке 20%.
- налог на приобретение недвижимости – например, на территории Австрии соответствующий налог взимается в размере 0,2% при продаже, обмене и внесении в уставный фонд компании недвижимого имущества. Кроме того, налогооблагаются передача имущественных прав без заключения соответствующего договора и передача имущественных прав выгодоприобретателю.
- налог на реализацию недвижимости – например, на территории Германии взимается соответствующий налог с реализации недвижимости по ставке 3,5% (за исключением имущества, реализованного в порядке наследования, реализованного между супругами, а также, если стоимость недвижимости составляет менее 2 500 евро).
- налог на прибыль – возникает при реализации недвижимости. В зависимости от законодательства конкретных юрисдикций варьируется налоговая ставка. Данный налог может уплачиваться в форме налога на доход у источника (репатриационного налога) в случае, если недвижимостью на территории одной юрисдикции владеет лицо – резидент другой юрисдикции.
По общему правилу, доход, связанный с недвижимостью, находящейся на территории определенной юрисдикции считается полученным из источников данной юрисдикции и, следовательно, нерезидент должен уплатить налог на прибыль в форме налога на доход у источника. Даже, несмотря на то, что в некоторых юрисдикциях не подлежит налогообложению прибыль, полученная от недвижимости, расположенной не за пределами такой юрисдикции – компания – резидент такой юрисдикции будет платить налог на доход у источника на территории юрисдикции, где находится такая недвижимость.
В большинстве случаев у собственника недвижимости – юридического лица будет возникать налог на прибыль, который она будет уплачивать или на территории юрисдикции, где находится такая недвижимость или на территории юрисдикции, где такая компания зарегистрирована в качестве резидента.
Исключение могут составлять компании, зарегистрированные на территории нерезидентных зон или юрисдикций с территориальной системой налогообложения (Панама, Гонконг, Алжир, Кувейт, ОАЭ, Малайзия, Франция и др.), где будет облагаться налогом только прибыль, полученная из национальных источников в пределах данной юрисдикции. При этом такие компании должны владеть недвижимостью, расположенной на территории юрисдикций, у которых не существует налога на доход у источника касательно недвижимого имущества. К таким юрисдикциям можно отнести следующие государства: Дания, Кипр, Венгрия, Исландия, Лихтенштейн, Люксембург, Монако, Нидерланды, Норвегия, Швеция и др.
Что касается владения и распоряжения недвижимостью на территории Украины со стороны нерезидента Украины, абсолютно все международные договора об избежании двойного налогообложения, заключенные Украиной предусматривают, что доход, полученный от реализации такой недвижимости, облагается налогом на доход у источника на территории Украины, по ставке предусмотренной украинским налоговым законодательством (в соответствии с Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий» такая налоговая ставка составляет 15%).
|
